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8年翻90倍,却满是大坑?!房地产太难了!

  来源:中国水泥网 有580人浏览 日期:2020-01-06放大字体  缩小字体

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 规模!规模!规模!
 
  这是地产公司永远的主旋律!
 
  然而,仅有规模还远远不够,还要有优秀的盈利能力、较好的财务安全性!
 
  正如现阶段我国的经济发展的主基调:实现高质量的增长,质量第一,增长第二!
 
  在A股就有这么一家地产公司,近10年的规模增长速度冠绝中国,但盈利能力、财务安全性长期堪忧。
 
  它就是“阳光城”,一家闽系地产商。
 
  2019年12月31日,克尔瑞发布2019年中国房地产企业销售排行榜,“阳光城”全口径销售额达到2110.3亿,位列榜单13位,同比增长30%,在前20强中增速仅次于世茂地产。
 
  而2018年销售规模突破1600亿,同比增长78%,可谓“一年一个台阶”,非常红火!
 
  这家2009年上市、福建起家、历经三任明星职业经理人的房企,从2011年23亿的销售规模,到2019年的2100亿,8年增长90倍,无疑是近10年最耀眼的“黑马”!
 
  然后,它并不是一家优秀的房企!
 
  为何这样说?
 
  因为其长期无法摆脱盈利能力差、财务风险高的“魔咒”。
 
  本文将复盘“阳光城”近10年的发展历程,解析其发展中的“痼疾”。
 
  蒙眼狂奔 暴增10倍
 
  阳光城老板林腾蛟,以“知道什么阶段请什么人”著称,他聘任的第一任明星经理人是原龙湖运营总经理陈凯(2012-2014)。
 
  寄望其能迅速做大规模,实现其“区域型房企”到“全国性房企”的转变。
 
  陈凯采用“三高”模式(高周转、高杠杆和高成长),用招拍挂抢“地王”的激进策略迅速开拓新市场,再通过高周转去缓解高杠杆带来的风险。
 
  2012-2014年,阳光城犹如“坐上了三级火箭”。
 
  城市布局上,阳光城初步实现全国扩张,从大福建(福州、厦门、上海及周边地区)成功拓展至兰州、西安、太原等城市。
 
  销售方面,2012、2013、2014年分别实现合约销售金额73亿、220亿、230.7亿,同比增速分别为217.39%、201.37%和4.86%。
 
  而2011年销售额仅23亿,短短3年实现10倍增长,堪称“奇迹”,从偏居一隅的地方“三四线小房企”一跃成为全国性的“二线房企”,成为行业明星!
 
  然而,高增长背后,是盈利能力和财务安全性的持续下滑。
 
  销售额暴增,必然建立在拿地支出飙升的前提下。2011年的拿地金额约20亿,到了13年变为137亿,增长了5倍多!
 
  根据阳光城财报数据,12-14年,平均楼面价3500-4000/平,售价1万出头,价格不贵也不便宜。
 
  房企买地的钱大部分是借的,为了支撑拿地支出的飙升,阳光城各种融资手段“火力全开”,银行、信托、券商、基金子公司、第三方理财、股票增发等等,让人眼花缭乱。
 
  有息负债从2011年的54.2亿,增长到2014年的202.61亿,增长3倍左右。
 
  拿地支出增加5倍,为何有息负债增长只有3倍?
 
  答案是:“明股实债”。通过巧妙的财技将“债务”伪装成“股权”,“债务”被降低了,美化报表,便于融资。
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